המדריך לרכישת דירה
בשישה שלבים
לרכוש דירה זו החלטה לא פשוטה וההליך עשוי להיות מאוד מבלבל, מסורבל ועם המון פרטים קטנים שחייבים להכיר ולבצע על מנת לא ליפול בפח. מדובר על קנייה בכסף רב ואולי הקנייה הכי גדולה שתעשו בחייכם. המטרה שצריכה להיות לנגד ענייכם היא ביצוע קנייה חכמה ומושכלת בדרך לנכס איכותי ומניב גם כהשקעה וגם למגורים. במדריך הבא תוכלו בשישה שלבים לבצע רכישת דירה מבלי לפסוח על אף פרט ומבלי להיות מבולבלים.
שלב 1
הכרות ראשונית עם האזור
השלב הראשון ברכישת דירה הוא הכרות ראשונית עם האזור שבו אתם מעוניינים לרכוש נכס. שלב זה מתחלק לשניים: פרטים שניתן לבדוק בשיטוט מהיר באינטרנט ופרטים שיש לבדוק בהגעה לאזור.
מה אפשר לבדוק באינטרנט?
1. בדקו את הסביבה שבה אתם רוצים לקנות נכס בעזרת מפות גוגל.
2. בדקו שיש מקומות תעסוקה קרובים עד 30 קילומטר מהנכס.
3. בדקו שיש גנים, בתי ספר, מרכזי קניות ותחבורה ציבורית. פרטים אלו חשובים ומעלים את ערך הנכס.
4. בדקו שבאזור יש גידול דמוגרפי קבוע לאורך עשר השנים האחרונות.
5. בדקו עלות של נכסים באזור.
חשוב להשוות נכסים שדומים אחד לשני במספר החדרים, חדר ממ"ד, מרפסת שמש, מספר חדרים, מעלית, חניה, קומה ועוד.
6. אל מול העלויות שראיתם, בדקו עסקאות אחרונות שבוצעו בשנה האחרונה וודאו שמדובר במחירים קרובים.
7. בדקו את תכניות המתאר של העירייה לאזור זה.
בדקו את הסביבה שבה אתם רוצים לקנות נכס בעזרת מפות גוגל. בדקו שיש מקומות תעסוקה קרובים עד 30 קילומטר מהנכס. בדקו שיש גנים, בתי ספר, מרכזי קניות ותחבורה ציבורית. פרטים אלו חשובים ומעלים את ערך הנכס.
בדקו שבאזור יש גידול דמוגרפי קבוע לאורך עשר השנים האחרונות.
בדקו עלות של נכסים באזור. חשוב להשוות נכסים שדומים אחד לשני במספר החדרים, חדר ממ"ד, מרפסת שמש, מספר חדרים, מעלית, חניה, קומה ועוד.
אל מול העלויות שראיתם, בדקו עסקאות אחרונות שבוצעו בשנה האחרונה וודאו שמדובר במחירים קרובים.
בדקו את תכניות המתאר של העירייה לאזור זה.
פרטים שכדאי לדלות כאשר מגיעים לאזור:
כשמעוניינים לקנות נכס, חשוב לקנות אותו לאחר שראיתם את האזור בעיניים. מומלץ להגיע אל האזור גם בשעות הבוקר וגם בשעות הערב ולראות את אורח החיים המאפיין אותו.
כדאי לשים לב:
לעומס הכבישים באזור
האם יש אזורי חניה פנויים, במיוחד בשעות הערב
מי האוכלוסייה שנמצאת באזור
האם כל השירותים שראיתם במפות גוגל, אכן קיימים
האם נעים לכם לשהות באזור
נסו לשוחח עם שכנים ולשמוע דעתם על האזור
שלב 2
אישור עקרוני לרכישת נכס מבחינת העלויות שתצטרכו להשקיע
השלב השני ברכישת נכס היא לדעת כמה תצטרכו להשקיע ומהו התקציב שהבנק למשכנתאות מאשר לכם באופן עקרוני. בשלב זה תוכלו גם לבצע סימולציה להחזר החודשי הצפוי. שלב זה חשוב כדי שיהיה לכם מושג איזה סכום מקסימלי עומד לרשותכם בעת קניית נכס. כמו כן, כדאי להתייעץ גם עם יועץ משכנתא חיצוני שיבצע עבורכם תמהילים נכונים וטובים להחזר המשכנתא עם ריביות נמוכות והחזר נמוך בטווח הארוך.
בשלב זה חשוב לדעת שני דברים:
1. האישור שניתן מהבנק הוא עקרוני ומוגבל בזמן. אם נגמר לכם תוקף האישור תצטרכו לפנות לבנק בבקשת הארכה.
2. הבנק ייתן לכם אישור לסכום מקסימלי, אך לא חובה להשתמש בכל הסכום אם אין צורך בכך.
שלב 3
איתור דירות באזור המבוקש
כאשר רוצים לאתר דירה באזור המבוקש, עליכם לראות מספר רב של נכסים באותו אזור. ככל שתראו יותר דירות, מדד ההשוואה שלכם יהיה טוב יותר ותוכלו לקבל דירה טובה יותר למחיר שתשלמו. מומלץ להיכנס לאתרי המכירות ביד 2, מדלן ובעיתון השבועי ולקבוע לכם סיור קצר בכל דירה. חשוב לשים לב שאתם קובעים סיור בדירות שהעלות שלהם מותאמת לאישור המשכנתא העקרוני שקיבלתם.
הדרך הטובה ביותר
היא לראות 20-30 דירות להשקעה ולבחור מתוכם את שלושת הדירות הראויות והטובות ביותר לקניה באותו אזור.
את שלושת הדירות הנבחרות יש לבדוק ביסודיות. בשלב הראשוני בדקו מיהם השכנים, איך מתפקד הוועד, האם אזור הדירה רועש, האם יש פרסומים על פינוי בינוי, האם בסביבת הדירות יש תחבורה ציבורית, רכבת, אוניברסיטה, מכללה, קניון, מינימרקט, גני ילדים ובתי ספר. ככל שהדירה קרובה יותר לשירותים ציבוריים מגוונים, כך יהיה קל להשכיר אותה בהמשך וערכה יהיה גבוה יותר.
שלב 4
בדיקה יסודית של הנכס שנבחר
כשמדברים על נכס נבחר למעשה מדברים על נכס קיים או על נכס שעתיד להיבנות. אם מדובר בנכס קיים, זה הזמן לבדוק את האיכות שלו מבפנים.
מה לבדוק בנכס קיים כאשר מגיעים אליו?
1. חיבורי קירות ותקרה
2. מבנה חדרים פרקטי
3. בדיקה מתי הוחלף החשמל בנכס
4. בדיקה מתי הוחלפה האינסטלציה בנכס
5. בדיקת מדד הרעש מהחלונות וכמה הנכס קרוב לכביש
6. בדיקה מול בעל הדירה מתי היא מתפנה
7. בדיקה מול בעל הנכס מה נשאר בדירה (מזגנים, ריהוט וכדומה)
לאחר הביקור, הוציאו נסח טאבו של הנכס מהאתר של משרד המשפטים (בעלות של 15 ₪) ובדקו שבעל הדירה רשום כבעלים של הנכס והאם יש חובות, עיקולים או משכנתא על הנכס.
מה בודקים כאשר מדובר בנכס שעתיד להיבנות?
כלל ראשון בקניית נכס שעתיד להיבנות הוא קניה אך ורק מקבלן ולא בקבוצת רכישה!
שלב 5
בחירת אנשי מקצוע לביצוע תהליך הקניה
בכל תהליך קניה של נכס, יש מספר בעלי מקצוע שאתם תהיו חייבים את שירותיהם המקצועיים.
עורך דין
זהו בעל המקצוע החשוב ביותר כאשר מבצעים עסקת נדל"ן. על העורך דין לבדוק האם לדירה המבוקשת יש היתר והאם יש עיקולים שעל בעל הדירה הנוכחי להסדיר.
שמאי מקרקעין מקדים
השמאי של הבנק עשוי להעריך את שווי הנכס נמוך יותר ממחיר הקניה בחוזה דבר היכול ליצור חוסר בהון אישי פלוס אחוז משכנתא נמוך מהרצוי והעסקה עלולה להתפוצץ אם לא תצליחו לגייס עוד הון אישי.
יועץ משכנתא חיצוני
יועץ משכנתא חיצוני יבצע עבורכם תמהילים נכונים וטובים להחזר המשכנתא עם ריביות נמוכות והחזר נמוך בטווח הארוך.
מלווה משקיעים
ילווה אתכם מא-ת, יפתור לכם את רוב הבעיות בדרך לעסקה, יקשר אתכם לבעלי מקצוע טובים ומנוסים ויאתר עבורכם את דירת "ההזדמנות" שלה אתם מצפים.
שיפוצניק
בעל מקצוע זה יעריך עבורכם עלות שיפוץ במידה ויש צורך. השיפוצניק יכול לבצע עבורכם כתב כמויות מסודר לפני הרכישה ואתם תוכלו לאמוד את ההשקעה.
מעצבת פנים
אם יש צורך בשיפוץ, חשוב גם לקחת את השירותים של מעצבת הפנים. מעצבי פנים יודעים לבצע הום סטיילינג ולשפר את מראה הדירה בתקציב נמוך.
פרק בונוס
איך למצוא הזדמנויות לרכישת נדל"ן?
דירות הדורשות שיפוץ, דירות מתחת למחיר השוק שלא נמצאות על המדף, דירות נטושות, דירות מכונס נכסים, שלטים על דירות, רשתות חברתיות ודירות ירושה נחשבות להזדמנויות נדל"ן
כדי למצוא את ההזדמנויות האלו עליכם לצאת בהליכה רגלית באיזור הנבחר, להתערבב במקום, לשוחח עם השכנים, לדבר עם וועדי הבניינים,(חשוב - לא להציג עצמנו כמשקיעים זה לא עוזר במשא ומתן על מחיר הדירה) לעשות זאת בחיפוש מתמיד של פעמיים עד שלוש בשבוע. מתוך היכרות שתעשו עם הדירות באיזור והסביבה שלהן אתם תתחילו להבין האם מדובר באיזור שכדאי לכם להשקיע בו או לא ואתם גם תדעו את מחירי השוק ,וכאשר תגיע דירת ה"מציאה" תדעו לאסוף אותה אליכם.
אז קדימה, צא/י לחפש את ההשקעה הבאה שלך! בהצלחה!
אההה את/ה לא רוצים לעבור את התהליך הזה לבד? צודק/ת
